LA INSPECCIÓN TÉCNICA DE EDIFICIOS

En esta entrada vamos a tratar el tema de las Inspecciones Técnicas de Edificios, las famosas ITES.

La Inspección Técnica de Edificios, es para el público en general la ITV del edificio, y realmente es algo parecido aunque con diferencias importantes.

Principalmente dos diferencias esenciales:

1- La Obligatoriedad, mientras que la ITV es obligatoria para todos los vehiculos, la ITE solo es obligatoria en ciertos municipios y en ocasiones para ciertos tipos de edificios (ejemplo: los edificios públicos están exentos).

2- El periodo entre inspecciones. Mientras que en la ITV el periodo es menor cuanto mayor es la edad del vehiculo, la ITE tiene una cadencia decenal en la mayoria de ocasiones, independientemente de la edad y del tipo de edificio, siendo la primera inspección obligatoria para los edificios construidos a partir de 1980 al año siguiente de haber cumplido los 30 años desde su certificado final de obra.

En este post, vamos a centrarnos en la ITE obligatoria en el Ayuntamiento de Madrid. En Madrid la ITE es obligatoria desde el año 2000 y en la actualidad los primeros edificios que la superaron, están pasando la segunda ronda de Inspecciones Obligatorias.

En el municipio de Madrid, la inspección es visual (no se realiza ningún tipo de ensayo, aunque se pueden prescribir si los signos evidencian problemas graves), y contempla cuatro apartados: ESTRUCTURA , FACHADAS, CUBIERTAS Y SANEAMIENTO.

-ESTRUCTURA: En la inspección, el primer paso es determinar el tipo de estructura que presenta el edificio (madera, metálica, hormigón, muros de fábrica, …). Una vez determinado el tipo de estructura, y despues de habernos hecho una idea del sistema estructural, procederemos a buscar posibles signos visuales de daños estructurales. Estos signos principalmente son: grietas y fisuras en muros de carga y cerramientos, deformaciones en marcos de carpinterías por acción de los movimientos estructurales, posibles flechas en forjados, principalmente en estructuras de madera, roturas de recubrimientos en estructuras de hormigón, aperturas de juntas de dilatación por movimientos reológicos, etc… Muy importante es revisar la estructura de cubierta, que estaría incluida dentro de este apartado.

-FACHADAS: En este apartado, se comprueba el estado de los elementos de fachadas, tanto de fachadas exteriores, como de fachadas interiores en patios, y de los cerramientos y cercados del edificio. Principalmente se comprueba el estado de los revestimientos, los elementos adosados a la fachada, y las fabricas vistas. Tan importante es la correcta revisión de los cerramientos, como la revisión del estado de los elementos que alejan el agua de lluvia de los cerramientos, tales como vierteaguas y goterones, elementos que de encontrarse en mal estado garantizan la aparición de patologias en un corto espacio de tiempo. Importante es revisar la solidez de los anclajes de elementos de cerrajería: barandillas, rejas, tendederos, soportes varios, jardineras; que en caso de encontrarse en mal estado representarían un grave problema de seguridad tanto para los viandantes, como para los propios vecinos del edificio.Por otro lado no debemos olvidar, que la normativa municipal contempla el ornato de los edificios, es decir, podríamos dar como DESFAVORABLE este apartado por la apariencia estética de las fachadas, y no unicamente por problemas de los elementos constructivos.

CUBIERTAS: Este apartado al igual que el de estructura, requiere de en un primer paso determinar el tipo de cubierta y su sistema constructivo. Una vez determinado, debemos comprobar la correcta evacuación de agua en este elemento constructivo. En cubiertas de evacuación lenta (cubiertas planas), comprobaremos la correcta evacuación de las mismas y la ausencia de signos de estancamiento de las aguas. Muy importante es comprobar el estado de limpieza de sumideros y canalones en el caso de existir. En cubiertas inclinadas comprobaremos que no existen filtraciones y que los elementos de cubrición están correctamente anclados y no representan un problema de seguridad. Tambien comprobaremos si existe aislamiento térmico en dicho elemento y si no es así, recomendaremos su instalación en el informe técnico.

SANEAMIENTO:Este es el apartado mas complicado en una inspección visual, ya que solo podemos comprobar la existencia de signos externos de fugas en los elementos de la instalación de saneamiento, y la revisión de alguna de las arquetas que sean registrables. En todos los casos, aunque no existan signos externos, recomendaremos la realización de un informe de pocería para comprobar el verdadero estado de la red de evacuación.

Estos son los cuatro apartados básicos de la ITE en el municipio de Madrid. Mi recomendación es que la inspección se realice con un gabinete técnico de confianza y con experiencia en este tipo de intervención.

En este caso, si la ITE es en Madrid o alrededores, os recomiendo el estudio de arquitectura Castelló-Potter & Asociados, con mas de 3000 Inspecciones realizadas desde el año 2000.

Si necesitais cita , no dudeis en llamar al 91 547 39 37 y Elena (Coordinadora de ITES) os informará sobre los tramites necesarios.


Comenzamos la aventura…

Con esta entrada, comienzo esta aventura de publicar y mantener un blog, espero no defraudaros y que las publicaciones sean interesantes.

Como primera entrada, publico el texto de un articulo sobre Auditoría Energética que publiqué hace algún tiempo en la revista del Colegios de Administradores de Fincas de Madrid, espero que os guste.

AUDITORÍA ENERGÉTICA EN COMUNIDADES DE VECINOS

En los últimos años,  se ha producido un extraordinario avance en el diseño y construcción de edificios cada vez más eficientes energéticamente.  Esta tendencia se ha producido principalmente por dos motivos:

1- Motivación económica: el elevado coste de la materia prima para producir energía (petróleo, gas,…) hace que cada vez la factura energética tenga una mayor importancia en la economía doméstica y se aumente la necesidad de aprovechar al máximo los recursos energéticos.

2-Nuevas Normativas: la creciente preocupación por la conservación del medio ambiente y la reducción de emisiones de CO2, han llevado a la aparición de normativas que imponen criterios de ahorro energético a la hora de diseñar un nuevo edificio. Como principales ejemplos de esta normativa podemos citar el nuevo  Reglamento de Instalaciones Térmicas en Edificios (RITE) y el Código Técnico de la Edificación, y la obligación de entregar a los nuevos propietarios de viviendas la Certificación Energética de Edificios, que clasifica las construcciones con arreglo a su grado de eficiencia energética.

Estas normativas nos garantizan que los edificios de nuevo diseño cumplen con los criterios de ahorro energético vigentes, pero ¿QUE OCURRE CON LOS EDIFICIOS YA CONSTRUIDOS?

Es aquí donde aparece la figura de la AUDITORÍA ENERGETICA.

¿EN QUE CONSISTE UNA AUDITORÍA ENERGÉTICA?

Básicamente, la auditoría energética consiste en la realización de un análisis técnico donde se recogen datos sobre el consumo energético del edificio. Estos datos se dividen en diversos grupos:

-Tipos de combustible usados por las instalaciones del edificio.

-Inventario de instalaciones y equipos energéticos (calefacción, aire acondicionado, iluminación).

-Estimación de consumo y estado de conservación de los equipos.

-Cálculo de las pérdidas energéticas del edificio.

Una vez obtenidos estos datos, se realiza un estudio sobre la situación de partida del edificio y una propuesta de ahorro energético para dicha construcción.

 ¿ COMO SE PUEDE MEJORAR LA EFICIENCIA ENERGETICA DE UN EDIFICIO?

Podemos distinguir entre dos formas de mejorar las condiciones de consumo energético.

Por un lado las medidas de mejora SIN INVERSIÓN o COSTE CERO: Consiste en la optimización del consumo energético del edificio, aplicando hábitos sostenibles energéticamente, mediante acciones tales como la correcta selección de temperaturas de calefacción y aire acondicionado, el correcto uso de las instalaciones de iluminación (horarios yzonificación) y la optimización de la factura eléctrica mediante el uso correcto de equipos (apagado completo de equipos, desconexión de equipos en desuso, …)

En segundo lugar las medidas de mejora CON INVERSION: Estas medidas consisten en el cambio de equipos generadores por otros de mayor eficiencia, sustitución de lámparas tradicionales por lámparas de bajo consumo, instalación de nuevos aislamientos en la epidermis del edificio para evitar pérdidas energéticas y por último la instalación de equipos de producción de energías renovables, tales como placas solares, instalaciones geotérmicas, microcogeneración o generación distribuida.

¿COMO SE REALIZA UNA AUDITORÍA ENERGÉTICA?

En primer lugar, se realiza una toma de datos en el propio edificio. Este trabajo de campo, consiste en el levantamientoplanimétrico del edificio (en caso de no existir planos previos), el estudio constructivo de los cerramientos verticales y horizontales del edificio, la elaboración de una memoria de carpinterías exteriores, y el listado de equipos de consumo (calderas, elementos de iluminación, etc..) con sus características de consumo y su estado de conservación. En este trabajo también se deben recopilar datos sobre los hábitos de consumo energético de los propietarios y la comunidad, tales como horario de funcionamiento de calefacciones e iluminación, temperaturas de funcionamiento y recopilación de la facturación energética completa.

Además de esta toma de datos, se pueden realizar en el edificio otro tipo de ensayos, como termografías de los cerramientos, para detectar los puntos con mayor pérdida de energía.

Una vez obtenidos estos datos, se realiza el trabajo de estudio, comprobando el estado actual del edificio y proponiendo las mejoras posibles para convertir el edificio en un edificio Eficiente Energéticamente. Una vez obtenidos los datos finales, se debe comparar gráficamente los dos estados para y calcular el ratio de amortización de la inversión necesaria.

Una vez realizados los trabajos necesarios en el edificio, se puede realizar el estudio para obtener la Certificación Energética del Edificio.

¿QUE COSTE TIENE LA REALIZACIÓN DE UNA AUDITORÍA ENERGÉTICA?

El coste de un estudio de este tipo, varía mucho en función del tipo de edificio y de los datos de partida con que se tengan del edificio, por ejemplo planimetría previa.

Habitualmente el coste de este estudio se amortiza en menos de un año una vez realizadas las mejoras.

Actualmente el Instituto Madrileño de Desarrollo para promoción de actuaciones de ahorro y eficiencia energética, subvenciona hasta el 75% de los estudios de eficiencia energética en edificios existentes.

Las obras de mejora pueden obtener hasta el 30 % de subvención y existen varios planes estatales (Plan Renove) para la instalación de calderas de condensación, adquisición de electrodomésticos eficientes y en los próximos meses se reanudara el plan de subvenciones para la sustitución de vidrios y carpinterías por vidrios bajoemisivos y carpinterías con ausencia de puentes térmicos.